房東若因為這些原因而拒絕申請人，必須提供書面解釋，說明這是基於合理的商業利益。此外，若聯邦、州或地方法律要求或允許排除某些有犯罪歷史的人士，例如為了保護家暴受害者、性犯罪受害者的法律，則這些法律優先於《公平住房法》。法案也不適用於由業主居住的一家庭或雙家庭住房。
簡言之，房東不能僅根據過去三年內的輕罪案底和五年內的重罪案底，以此為由拒絕申請人。法案還允許房東對與自己同住的一家庭或兩家庭住宅的租客進行背景調查。
「紐約小房東」創辦人何德鄰說，法案對房東的實際影響相對較小，因為大部分房東查的是租客信用歷史，房東更關心租金支付記錄而非犯罪記錄，查案底是為其他租客做盡職調查。相反，影響最大的是可能成為有犯罪記錄者的鄰居。
這可能使得很多租客感到不安，迫使他們選擇與同宗同族，甚至同鄉的人居住在一起，只為了「知根知底」，只有依賴熟人才能安心租房。何德鄰認為，該法案會增加租客和鄰居的安全風險，並加劇紐約的種族隔離，讓「那些容易被人誤解為有犯罪記錄的清白之人受到負面影響」。
過去十年來，禁止雇主詢問犯罪記錄的運動在自由派主導的地區愈演愈烈。雖然法案旨在對有犯罪歷史的人士的一種公平對待，幫助他們重返社會。但是公平住房法令可能會產生一些意想不到的後果。比如在西雅圖實施類似法律後所出現的問題。
西雅圖於2017年通過了全國最進步的公平機會法令，禁止房東詢問「任何逮捕記錄、定罪記錄或犯罪記錄」。但根據新聞評論網Vox一篇題為「限制背景調查會讓住房更公平嗎？」的文章，西雅圖的一些房東認為，公平住房法令剝奪了他們篩選租客的權利，使他們無法保護其他居民和房產本身。
不少倡導者正關注西雅圖懸而未決的法律戰。在一份法庭之友書狀中，一棟聯邦援助建築的業主表示，法律生效後，情況迅速惡化。報警電話的數量增加了一倍多，大堂裡發生了更多的打架鬥毆事件，使用過的針頭、垃圾和糞便被丟棄在樓梯口，火警警報在夜間反覆響起。網上負面評論增多，平均入住率下降
