房地产投资成功很大程度上归结为勇敢地与世人不一样——购买其他人现在不买但以后每个人都会想要的物业。

根据brickunderground报道，在纽约，购买一处物业用于出租也是“与众不同”，因为许多买家购买都是用于主要住宅（primary residence）。

然而，今年夏天的销售情况“死水一潭”，因为买家很害怕——他们正在等待抵押贷款利率上升和当前的经济不稳定，所以把自己停在租赁市场上。这导致租金飙升。根据Elliman报告，曼哈顿公寓的平均月租金在6月创下5,000美元的新高。

如果投资者要购买公寓出租，以上两个因素都对您有利（合作公寓co-op并不适合投资者，因为对转租的限制以及董事会对投资者所有者的传统反感）。

“人们不喜欢在事情不稳定时做出决定，”Living New York高级董事总经理拉哈说。“感觉世界正在走向地狱，所以现在不是购买的时候”。但买家“愿意为租金支付更多费用。感觉更灵活，他们愿意支付溢价，”他说。

他说，大多数投资者“精明且乐于立即购买”，并称现在是“谈判的最佳时机”。比要求低8%到10%的报价不再被视为不可能。

那么，重要的问题来了：购买公寓用于出租的投资者应该考虑购买哪些社区？

一种策略是查看租房者在哪里寻找公寓。根据租赁列表和建筑评论平台openigloo的说法，在2022年5月之前的几个月里，搜索量最高的社区是上西区、西村和切尔西。自5月以来，上东区、下东城和东村的搜索量有所增加。原因是，曼哈顿西区受欢迎的街区缺乏房源“促使租房者到其他地方搜索”。

在年轻租房者想去的地方购买

下东区、东村、布什维克、贝德福德-史岱文森

拉哈说，尽管下东城和东村在大流行期间遭受了痛苦并且尚未完全康复，但对于喜欢真正的、“坚韧不拔”的市中心生活感觉的年轻租房者来说，他们仍然是首选。

他说，下东城的房价“遭受重创”，该社区“存在无家可归问题，零售业没有恢复”。如果你在想“啊，不行”——那么你可能缺乏投资眼光。

“租金飙升。人们会在这里支付很多租金，”他说，并指出从下东城抵达其他热门目的地是多么容易。“他们愿意每月支付5,500美元，因为同一个地方在Soho区将是7,000美元或8,000美元。”

东村——也靠近许多吸引年轻租房者的地方——也是投资者的不错选择。拉哈夫说，那里的价格也“受到打击”，可以给投资者“非常好的回报”。

“布什维克的价格开始下降，但租金却在飙升，”拉哈说，这使该社区成为买家可以找到好交易的另一个例子。Bed-Stuy也看到了较低的价格，“但租金从未如此之高。和布什维克一样，它有酒吧、餐馆，而且靠近地铁，”他说。此外，它可能会看到更多的发展。

在库存有限且独特的地方购买

翠贝卡和西村

房产公司Compass经纪人说，纽约人（以及那些想住在这里的人）对某些社区有着强烈的、甚至是不合逻辑的偏好。

“大多数人都是特定社区的，”经纪说。“即使是搬到纽约工作的人，以前从未住过这里的人，也已经对他们想去的地方有了先入为主的想法。”

考虑到这一点，专家对投资者的建议是购买库存较少且需求量大的地方：西村和翠贝卡。

例如，如果您在StreetEasy搜索待售的一间卧室，您会发现翠贝卡目前有33套，西村有55套，上东区有55套，超过470套。如果离开房源少的翠贝卡和西村，投资者面临租房者的竞争就会减少。

“当你投资一些独特的东西时你所拥有的东西不容易找到，就给你带来了价值，”专家说。

东村和西村都有“大约150处房产可供选择，这使得竞争更加激烈，价格也更难商量。尽管如此，这些社区的租金仍然是该市最高的，应该会给投资者带来丰厚的回报，”SERHANT市场情报总监德里安说。

购买具有许多便利设施的新开发项目

布碌仑市中心、格林堡、登波、威廉斯堡、克林顿山

Coldwell Banker Warburg的经纪人说，对于许多纽约人来说，租用新的开发项目是一种获得更好的装修和便利设施的方式，这是他们购买时无法负担的。

“租户被吸引到具有便利设施和福利的新的、闪亮的开发项目。健身房、游泳池、屋顶平台和门卫对租房者来说是猫薄荷，他们可能买不起拥有‘迷人’福利的建筑物中的公寓，”经纪说。

经纪说，这些租房者想要带洗衣机/干衣机、露台、类似水疗的浴缸和“令人印象深刻的厨房，即使他们不做饭”的公寓。

经纪建议投资者看看Brooklyn Point，这是一座拥有一长串豪华福利的公寓大楼。

该建筑“不仅提供了一个便利的位置和多种交通选择，而且还拥有该市最近25年的减税政策之一。通过在减税的建筑物中购买，买家的持有成本显着降低，同时仍然获得高额租金。”

纽约凯勒威廉姆斯的经纪人莱文说，布碌仑市中心、威廉斯堡、绿点和克林顿山吸引了高收入的年轻专业人士，他们因为财务而推迟了买房。

“布碌仑市中心的新开发项目是投资者关注的好地方。该社区与所有主要地铁线路相连，设施丰富的建筑物正在获得最高租金。回报高于我们在纽约通常习惯的回报，”莱文说。

他补充说，威廉斯堡和绿点有几栋公寓楼的减税期限还有几年，这为投资者提供了机会。“在类似的曼哈顿建筑中，两卧公寓的交易价格接近每英尺2,000美元，目前交易价格约为每英尺1,350美元。”

最后，莱文说，“我们也很喜欢克林顿山，因为它的价格低于邻近的展望高地和格林堡。库存稀缺，租金与价格较高的布碌仑地区相似。”

在房价有打折的地方买

华盛顿高地、中哈林区、约克维尔、地狱厨房和中城东

如果您是寻找更实惠公寓的投资者，莱文建议位于上东区的约克维尔。

“自从Q号线扩建以来，更多的租房者涌向附近。目前，只有不到400套房屋可供出售，中位要价为998,000美元。价值保持稳定，比去年增长0.3%，”他说。（相比之下，位于南部的Lenox Hill社区的中位要价为1,900,000美元，同比上涨2%。）

另一个相对更实惠的社区是地狱厨房。专家表示，这里的待售房屋同比增长13%，达到近350套。

“作为第59街以南更实惠的选择之一，投资者有机会同时关注转售和新开发项目。靠近剧院区和市中心的办公室也是一个好处，”他说。

莱文说，新开发项目为投资者提供了谈判能力和获得高租金的能力。

“我们刚刚以每月14,000美元的价格为中城东区的投资者客户推荐了一个新的开发单元。几天之内，我们收到了多个报价，只接受了一个高于我们要求的报价。几年前，我们无法想象这可以每月租金超过10,000美元。我们能够通过谈判将该特定单元的购买价格比其要价（约4,000,000美元）降低10%以上。

“特别是在这些社区，豪华两卧的存量现在非常低，潜在租户并没有对要价犹豫不决，”他说。

中城东这样的合作公寓是可取的，因为它们在许多办公楼的步行距离之内。“很多公司都在采用混合模式”，即使他们只去办公室几天，员工也希望住在附近。

与曼哈顿黄金地段相比，哈林区中部的价格“有点疲软”，但租金却在上涨。在2019年之前，您没有看到超过4,000美元的租金，但随着该地区从125街到155街的新建筑的兴起，情况发生了变化，两卧的租金为4,200至4,500美元，三卧的租金为5,000至6,500美元。

关于选择社区的最后一句话

专家建议，将目光所及超越你正在考虑购买的建筑物，想想未来会怎样。

“当你投资时，看看街区和附近发生了什么。这一切都与预测有关，”有什么会吸引租房者的社区，比如新的公园、学校或渡轮路线？这就是人们最终支付溢价的原因，”专家说。

毕竟，租房者有他们想要住在某个地方的理由——你需要像他们一样思考才能投资有道、盆满钵满。