上周，西安市出台了加快推进高品质特色酒店建设的相关文件，对经旅游主管部门新评定的五星级、四星级新建酒店，分别给予500万元、200万元一次性奖励。这一下子让人们对西安高端酒店的关注度突然上升。
　　 恰巧，对西安高端酒店业来说，最近的大事也不少：经营27年的阿房宫维景酒店宣布暂停营业，加上近两年多家高星级酒店调整、换牌和更名，行业变化引发市民和业内感慨。
　　27年的阿房宫维景酒店暂停营业
　　 说起阿房宫维景国际大酒店，很多西安人应该都不陌生。地处闹市的核心地段，可以称得上是西安市东大街地标之一。
　　 不过，这家拥有27年历史的高端酒店，却在近日传出停业消息。华商报记者11月30日中午在现场看到，阿房宫维景酒店的电动大门处在关闭状态，门侧放置着一份温馨提示“酒店因装修改造，暂停营业”，落款时间为“2017年11月15日”。酒店一位工作人员向记者证实停业，并表示不再接受客房预订。
　　 作为西安最早的五星级酒店之一，这里曾接待过日本明仁天皇、美国前总统克林顿等多位国际政要和名人而享有较高知名度。
　　 有酒店行业人士指出，与外资管理方“分手”，可能是为了重构和优化经营利润，但一家酒店在经营了十几年、二十几年以后，不可避免会碰到设施逐渐老化、管理趋于落后，被市场潮流赶超等现实，“消费者追求高品质的服务，没有这些，吸引力就会下降。”
　　 在本地一些消费点评网站上，阿房宫维景酒店的人气不差，但不少网友给出了诸如“房间小”、“装修年代久”、“设施古老”的评价。对于变化，不少西安市民很是感慨。
　　凯宾斯基改名锦江
　　金花大酒店“老板”也撤了
　　 这两年，对于西安酒店业来说，注定不平凡。其实在阿房宫维景酒店宣布停业之前，已有数家高端酒店“易主”或传出变动消息。
　　 去年6月，进驻西安8年以后，原凯宾斯基酒店由锦江国际酒店管理有限公司接管，酒店名称也变更为西安锦江国际酒店。资料显示，退出西安市场的凯宾斯基是全球最早的豪华酒店连锁品牌之一，始建于1897年德国柏林，旗下酒店遍布欧亚非。原西安凯宾斯基，当初是随上实城开的地产项目一同落户浐灞的。
　　 原凯宾斯基更名后不久，西安金花大酒店发出一份“重要通告”称：自2016年10月31日起，香格里拉酒店集团不再管理西安金花大酒店。这家1985年就开始运营的高端酒店，度过“而立之年”后经历了管理方的变换。
　　 一位曾在该酒店工作的人士回忆，金花大酒店是陕西最早的涉外五星级外资管理酒店，而且是第一个全玻璃幕墙建筑，就连西安的公交站名都有“金花饭店”这一站，足可见其当年的知名度。不过，酒店已营业30年，“也受到设施老化和城市变迁的影响。”
　　 高新区的吉朗丽大酒店今年4月与希尔顿国际酒店管理集团合作，委托希尔顿酒店管理集团运营吉朗丽大酒店。
　　 采访中，华商报记者还了解到，近年以来，西安还发生多起高端酒店因管理方变化而“换牌”更名，其中不乏运营了十多年的老字号，并涉及多家国际知名酒店品牌。
　　国际一线酒店管理费高是“换牌”原因之一
　　 不光是在西安，国内酒店变更品牌管理的现象并不少见。
　　 陕西一家酒店刘姓负责人告诉记者，高端酒店“换牌”原因很多，但其中最重要的一个原因可能就是业主觉得成本高，不愿意继续负担管理费用。据了解，排名全球前十的酒店集团管理费可能达到酒店一年营业额的6%－10%，如果按一家酒店一年1亿元的营业额计算，一年光管理费至少就要600万。
　　 据华商报记者不完全统计，包括喜达屋、万豪、洲际、希尔顿、锦江等多家国内外知名酒店品牌，目前均已进驻西安市场。在业内人士看来，众多国内外酒店品牌争相进驻，一方面促进了西安酒店业的发展，另一方面也造成了酒店业激烈竞争的局面，也让业主在管理品牌上有了更多选择，所以，酒店“换牌”现象增多也就不难理解了。
　　 从某种意义上说，正是因为国内高端酒店市场的持续发展，新一轮酒店业的新老交替和换牌更名热正在来临。
　　 在华美顾问集团首席知识官赵焕焱看来，发展过程中，高端酒店的最大瓶颈是供求关系，如果某地供大于求就会导致经营水平下降。“酒店作为商业地产有40年经营时间，一般黄金收获期是开业后6至20年。而在饱和城市，投资回报期达25年以上。”
　　 一线城市的酒店品牌早已饱和，黄金地段又几乎没有可供高端酒店继续开发的物业，投资回报的难度增加。因此，各知名酒店品牌，都在努力开拓二三线市场。
　　与成都武汉相比
　　西安高星级酒店总量偏少
　　 来自陕西旅游政务网的数据显示，目前陕西挂牌五星级酒店16家，四星级酒店50家，共66家。对比全国高星级酒店总数和分布情况，明显偏少。
　　 国家旅游局2016年度星级饭店统计公报显示，去年全国共有五星酒店800家，四星酒店2363家，合计3163家。也就是说，陕西高星级酒店在全国占比大约2%。
　　 华商报记者发现，北京、上海、广东、江苏、浙江、福建、山东等多个东部省市，拥有的高星级酒店超过百家；四川、河南等周边省份的四星、五星级酒店也达到三位数。
　　 赵焕焱分析，一般高星级酒店在区域中心城市较集中。与临近的成都、武汉相比，西安的高星级酒店总量也偏少，结合城市发展规划，未来还有增长空间。
　　 另外，经历2014、2015年的低谷之后，陕西星级饭店的平均出租率正逐渐回升。去年平均出租率53.19%，比2015年的47.29%回升近6个百分点。不过，我省星级酒店的房价依然偏低，去年的平均房价262.43元/间/夜，相比全国平均334.54元/间/夜有不小差距。
　　 旅游行业运营专家王建红对华商报记者分析，房价偏低有以下原因，陕西旅游市场以大众消费为主，对高收益旅游散客的吸引力有待挖掘；部分老酒店的设施设备亟需更新换代、服务质量也有待提升，只有适应快速发展的市场需求，才能获得更强的定价权。
　　西安新建5亿元以上高品质酒店将优先安排用地
　　 除了市场潜力，政策层面的红利，也有望对西安高端酒店市场形成刺激。
　　 上周，西安市政府印发《关于加快推进高品质特色酒店建设的政策意见》提到：未来五年内，西安新建投资额在5亿元以上的高品质特色酒店（国家评定的四、五星级旅游饭店、国际知名酒店品牌管理公司经营管理的未评星高端酒店和按四、五星级酒店标准建设运营的酒店），将优先安排建设用地指标。
　　 政策将对改建、扩建酒店项目的投资方进行奖励：实际投资额在1000万元-3000万元（含3000万元）的，按实际投资额的1.0%给予补助；投资额在3000万元-5000万元的，按实际投资额的1.5%给予补助；投资额在5000万元以上的，按实际投资额的2%给予补助，单个项目补助最高不超过200万元。
　　 对经旅游主管部门新评定的五星级、四星级新建酒店，分别给予500万元、200万元一次性奖励。对已评定星级的酒店，通过改造升级，评定升为上一星级的五星级、四星级酒店，分别给予一次性奖励250万元、100万元。
　　 对此，财经评论人士严跃进认为，通过政策扶持来加快高品质酒店建设，有利于吸引社会资本的参与和调动企业积极性，进而提高酒店数量和接待水平。
　　新酒店纷纷入陕
　　老牌酒店需克服“中年危机”
　　 由于星级酒店需要定期申报和评定，各地高星级酒店并非一成不变。如果给西安的高星级酒店（四星、五星）列个名单，会发现这个名单上出现了不少新鲜血液，如：万达希尔顿、威斯汀酒店、皇冠假日酒店等等；但也有很多老面孔，如：君乐城堡酒店、索菲特人民大厦、建国饭店、西安宾馆、唐城宾馆、东方大酒店等等。
　　 从已有案例来看，在经营上出现变动、遭遇业绩下滑或者停业退市的，有相当一部分是运营多年的老牌酒店。“老牌酒店需克服中年危机。”王建红对华商报记者分析，老牌酒店装修和设施老化，更新换代成本较高；星级酒店的客源主要来自旅游、商务群体，随着交通日益便捷，住宿需求进而弱化；另外，随着城市规划的演变，老牌酒店所在的老城区，原有的交通、区位等优势也不再突出，需要寻找新亮点。
　　 随着城市发展，老牌酒店还在面临更多的竞争对手。今年国庆后，星河湾集团投资的星河湾酒店在秦汉新城开业；上月末，万豪酒店集团旗下的艾美酒店及度假酒店打造的西安浐灞艾美酒店开业，成为该品牌在大中华区第十四间、国内西北部地区第一间。
　　 加上建设中的浐灞华海酒店、亚美亚酒店、百乐汇酒店；进驻经开区赛高广场的洲际、曲江已有的温德姆、盛美利亚和预计2019年开业的西安W酒店，随着旅游业的升温，加上政策层面的大力支持，高端酒店正在扎堆亮相西安。
　　 业内人士认为，未来新老交替、优胜劣汰的步伐还将加速。西安的酒店市场可能会进一步细分，各个区域形成一个竞争闭环，而区域相互间的竞争则会减弱。随着城市吸引力的增强，同时在高铁等利好因素的带动下，有助于推动市场住宿率的提升。

　　 文旅产业运营策划机构专家朱林对华商报记者分析，作为一个国际化大都市，西安酒店行业行业在表达方式和创新上还有不足。但他对西安高端酒店的前景比较乐观。他说，就像乌镇互联网大会、博鳌论坛的吸引力一样，随着西安欧亚论坛等高峰会议的密集举行，国际交流与合作的不断增加，未来高星级酒店的前景十分广阔