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投資美國房地產市場 涉及法律問題須知
[ 编辑:usahrsh | 时间:2019-09-28 04:59:56 ]



  財產範圍

  對於所要購買的不動產區分不同情況,中國投資人應確認相關的物業財產範圍和產權情況。例如,如果購買的是商場或酒店,所需要確認的財產範圍不僅包括相關土地和地上建築,還應包括建築內的設備設施、與該商業物業經營相關的證照、客戶名單等商業祕密、測繪圖紙或其他無形資產。

  如果購買的土地用於開發,則可以要求賣方給予必要的可研調查期,以便對土地相關情況作更詳盡的調查,以確定是否適合作符合相關目的的商業開發。

  產權調查

  中國投資人應對所要購買的不動產物業進行相關的產權調查,確認是否存在產權瑕疵。

  產權調查可由產權調查公司進行,通過蒐集當地政府備案的相關房地產公開信息,包括房地產歷次交易的產權變更記錄是否連續完整,是否存在抵押權、地役權或其他產權瑕疵,是否附有相關債務或者欠繳稅費等,最終形成相關地產的產權調查報告,羅列相關發現的產權瑕疵或其他問題。

  上述發現的問題應由賣方在交割轉讓前予以解決。另外一個解決方案是,中國投資人可以購買不動產物業產權相關的保險,一旦發生在產權調查中未發現的產權瑕疵,可以要求由保險公司進行相關理賠。

  物業檢查

  中國投資人應聘請專業人員對所購買的不動產物業進行仔細的檢查,包括物業建築結構、管道設施、供冷供熱供電供水系統、是否存在環境風險(例如石棉、白蟻、管道泄©等)。

  No.2 政府許可風險

  區劃許可

  在美國從事房地產開發應注意符合區劃相關的法規要求。美國各州政府擁有立法權,並授權各市政當局制定有關土地利用方面的區劃制定法。

  當地的市政委員會由選民選出或市政當局任命,負責制定適合當地的區劃條例和總體規劃。當地立法機構指定社區成員組成當地規劃委員會,通過組織公衆聽證會,調查並獲取相關信息,負責編制區劃條例和總體規劃,並向當地市政委員會或其他立法機構提供建議及相關法規的修訂、執行和管理標準等。

  受區劃委員會制定的區劃影響嚴重的業主可以向法院進行上訴。公衆意見和社會團體在區劃法的制定和實施上起着非常重要的作用。如果社區民衆反對某項目,房地產開發商必須與其協商並徵求其同意,否則很難獲得區劃委員會和市政委員會的許可。

  中國企業投資美國房地產開發,首先需要就項目制定總體規劃,包括總平面設計和建築物的初步設計,報市政當局批准。

  中國房地產開發商應注意與當地居民溝通,做好相關公關工作,不要簡單認爲和當地市政當局打好交道就可以了,不要按照在國內的思維模式先拿到地再說,如果項目未得到當地居民的支持,很可能導致項目無法進行和投資失敗。

  建築許可

  除了區劃許可,開工前還需要申請建築許可及其他開工前需要報批的各種許可,包括市政許可、給水排水許可、消防許可、歷史文物許可及其他許可等。

  相關項目建築設計應符合有關建築法規標準(Building Codes)的要求,如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標準等等。獲得建築許可的時間要看各地方政府的規定,涉及環境問題時可能會較長。

  例如美國可出售開發的島嶼獲得建築許可的手續就會比較複雜,耗時可能達10年甚至更長,有沒有建築許可的島嶼售價也差距很大。在獲得建築許可並交納相關稅費後,才可以開工建設。

  No.3 環境風險

  在美國購買不動產物業,尤其是購買土地用於房地產開發時,應注意相關的環境風險並需要進行相關的環境評估,審查相關環境許可證照是否有效,是否存在違反環境法規而導致產生環境責任的行爲,是否存在爲滿足相關環境要求而需要進行的投入或開銷。

  如果購買的地塊在環境保護敏感地區,如野生動物棲息地或溼地等地區,未經許可是不得砍伐任何林木或者破壞地表植被的,而這可能對房地產開發的工程進展帶來嚴重影響。

  No.4 勞工風險

  美國的建築工人屬於藍領工人,與中國的建築工人不同,他們的收入不低於白領,甚至會更高,享受固定的工作時間和假期安排,其權益受美國法律和工會組織的保護,應避免隨意延長工作時間或延遲發放工薪。

  在美國,很多工人加入工會組織,由工會代表工人同企業談判集體僱傭合同,談判內容包括工資、福利待遇、工作時間、辭退條件和遣散費等。工會可以組織工人罷工,或者在簽訂或續簽勞動合同時要求較高的工薪福利。

  美國也曾發生過因爲工會組織和企業間談判,導致企業經營困難的案例,例如美國通用汽車公司2007年在和工會談判續簽集體勞動合同時遭遇罷工,最終被迫接受更高代價的爲期四年的勞資合同,最終導致企業負擔較高,於2009年申請破產保護。

  No.5 土地買賣

  中國開發商購買美國土地用於開發,需要和美國土地業主簽訂《土地買賣協議》,並要求在滿足交割條件的情況下再進行交割。

  這些交割條件包括產權公司出具產權報告和/或產權保險,測繪地圖和圖紙已提交,土地等級證明和其他相關證明文件已提交等。如果存在銀行貸款,開發商企業還需要和銀行簽訂《土地貸款協議》,在存在擔保或抵押的情況下,地契和產權保險文件會交由貸款銀行。

  No.6 施工管理

  美國的施工管理體制由開發商、承包商和監理工程師三方組成的管理體系組成,通過招標承包制,選擇承包商和簽訂合同。與國內不同的是,國內的建築商作爲乙方常處於談判弱勢地位,常存在墊資開工的現象,而在美國建築商和開發商處於平等的地位,一般不存在墊資幹活的現象。

  初入美國房地產市場的中國企業也可以選擇和當地房地產企業合作的方式,共同開發美國房地產市場,避免中國企業對當地市場情況缺乏瞭解的不利局面。

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