購房季，你手裏有“房票”嗎？

　　在購房季，有人爲錢發愁，有人爲沒有好房子發愁，還有人爲沒有購房資格發愁。今年的北京房地產市場房源多樣，普通商品房、限競房、共有產權房，你能購買哪一種？不妨掂量一下。

　　你有普通商品房購房資格嗎？

　　北京戶籍人士在購房資格上分兩種情況。如果是單身，包括未婚、離異、喪偶等，且名下無房者，限購1套（含新建商品住房和二手住房）。若已婚，以家庭（夫妻雙方與未成年子女）爲單位限購2套。

　　非北京戶籍人士，需滿足限購條件且限購1套。具體限購條件包括非北京戶籍購房人在北京沒有房屋，如果已經結婚，夫妻雙方在北京沒有房屋，而且在北京連續滿五年納稅證明（指個人所得稅）或者在北京連續滿五年的社會保險證明。其中個稅滿5年可以斷月但不能斷年，社保必須連續繳納60個月。

　　限競房爲什麼還買不了？

　　“限競房”是以“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的項目。去年開始，所有的住宅類用地全部採取了這種方式，也就是說這批新房的最高售價和銷售均價都是明確規定。這種做法穩定了市場的預期，也同時爲購房人提供了淘到好房子的機會。

　　去年北京共成交的44宗“限競房”土地，目前已有17宗公佈案名，除去兩宗開發商100%自持的，其餘15宗“限競房”將在近期陸續入市，多個限競房項目陸續爲入市做準備。這些“限競房”成爲今年北京樓市供應主力。此前市場認爲“限競房”搖號將是大概率事情，但是如何搖號則是未知數，購房資格是否與商品房一樣也沒有明確的說法。

　　目前，各方都在靜待相關政府部門的政策。

　　誰能買共有產權房？

　　共有產權住房項目的銷售均價，低於同地段、同品質普通商品住房的價格；購房人產權份額，參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

　　共有產權房申請家庭應同時具備以下條件：一是申請人應具有完全民事行爲能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女；單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30週歲。二是申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。

　　一個家庭只能購買一套共有產權住房。共有產權住房申請審覈和配售採取項目登記制。

　　貸款

　　居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

　　在2017年3月17日，北京房貸新政規定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

　　■ 案例

　　如果購房者是首套資質，銀行貸款金額一般是網籤價的65%。350×65%=227.5萬元。

　　貸款金額只能是整數爲227萬元。

　　按照招商銀行商貸上浮10%，利率5.39%，貸款25年來計算，商貸月供（等額本息）爲13791.06元。

　　組合貸（公積金貸款120萬元，剩下的107萬元商貸），商貸利率上浮10%，月供（等額本息）爲12348.15元。

　　二手房交易稅費

　　目前北京市規定二手房交易稅費有以下三種：營業稅、個人所得稅、契稅。

　　營業稅：稅率5.55%，轉讓出售購買時間不足2年的非普住宅全額徵收，超過2年的非普、不足2年的普宅按照兩次交易差價徵收，超2年的普宅免徵收。

　　個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。家庭唯一住宅以及購買時間超過5年免徵收。

　　契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5%和1%，由買方繳納。同時，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅繳納交易總額的1%。

　　若買方首次購買面積超過90平米（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　■ 案例

　　面積85平方米的二手商品普通住宅，業主的購買價爲150萬元，現在買家以350萬元購買。

　　情景一：這套房是業主名下唯一的住宅，房本或契稅票的時間已滿五年

　　契稅：現網籤價的1%，350×1%=3.5萬元

　　增值稅：免徵

　　個稅：免徵

　　總稅費：3.5萬

　　情景二：房本或契稅票的時間已經滿兩年，但不滿五年

　　契稅：現網籤價的1%，350×1%=3.5萬元

　　增值稅：免徵

　　個稅：差額的20%，（350-150）×20%=40萬元

　　總稅費：3.5+40=43.5萬

　　本版採寫/新京報記者 袁秀麗 新京報製圖/許驍

　　（本版案例由諸葛找房提供）