華人聚集的艾姆赫斯特（Elmhurst）是華裔開發商青睞的建樓重地，有些樓盤轉手就翻2倍多價格，但投資風險也不小。布碌崙民事法庭7月10日有一個華人投資房的案例，說明有財產抵押的「保證書」（Promissory Note）也存在不能執行的風險。

位於艾姆赫斯特皇后大道的原聖約翰醫院，於2013年底被一群華裔開發商買下，用於開發商住樓。但現在，一名林姓投資者手持開發商吳Steven承諾付款的欠條，將他告上法庭。

這塊地位於皇后大道90-02號，佔地約26萬平方英尺。原醫院破產後在2009年被人以大約2,000萬美元收購，2013年開發商吳Steven和一群華裔投資者以5,500萬美元買下，計劃投資4,500萬元改造成大型商住樓，項目預計2016年面向市場。

2013年10月，開發商為上述建案項目單獨成立了90-08 QUEENS LLC公司。

接下來是融資操作。2013年12月，吳Steven和原告林存駒（CUN JU LIN 音譯）等人成立「安徽地產」（AN HUI REALTY,LLC音譯），「安徽地產」擁有90-08 QUEENS LLC財產的22.50%。吳Steven是「安徽地產」的經理和主要股東，林存駒是投資成員。

根據起訴書，2015年7月10日，吳Steven交給林存駒一份150萬美元的保證書（Promissory Note），也就是承諾付款的欠條，承諾在2016年5月12日全額歸還林存駒的投資，如果逾期15天，支付2%的延遲費用，若逾期30天，則支付9%的延遲利率。

為了使得該「欠條」更安全，吳Steven同意將史坦頓島Edgewater Plaza Loft LLC大廈10%的會員權益作為財產抵押，來擔保還款。根據協議條款，吳Steven擁有Edgewater 50%的股份。

2016年2月21日左右，林存駒與「安徽地產」修訂經營協議，林存駒另外又投資108.8萬美元，同樣定一年拿回貸款本金。協議同意，若發生違約，林存駒應擁有「安徽地產」的10%所有權和收益。吳Steven應擁有「安徽地產」90%的所有權和收益。

林存駒相信，「安徽地產」當時全權擁有東119街217-221號，以及東119街223號兩處地產，外加皇后大道90-02號的部份產權。

大約2016年12月1日，華裔開發商Ding John Wai以1.25億美元的高價收購該地塊，據悉，買主的Sentry Operating Corp向麥迪遜房地產資本公司（Madison Realty Capital）融資貸款5,500萬完成此交易。

2016年12月29日左右，吳Steven代表「安徽地產」將東119街的兩個物業也出售，獲得325萬美元。

林存駒在起訴書中表示，吳Steven未經他的授權和同意，賣掉了「安徽地產」的所有財產，並向他隱瞞這些交易，拒絕向他出示賬簿和記錄，違反了他所欠的信託義務，沒有兌現Promissory Note（保證書）。

今年7月10日，林存駒訴諸法律強制執行2015年的Promissory Note ，並要求解散「安徽地產」以尋求賠償性損害賠償，以及三倍賠償金作為懲罰性賠償。

皇后大道90-02號現狀

根據地產媒體The Real Deal ，截至去年11月，該地塊的債務總額達到7,950萬美元，最終被法拍。今年5月，Eli Tabak的Bluestone用8,500萬美元從麥迪遜房地產資本公司購買了該商住樓的債務。◇