自從肺炎病毒（COVID-19，新冠病毒）大流行後，紐約市的租金一直在下降。根據紐約房產租賃網StreetEasy的第一季度市場報告，紐約市的租金正在自由下跌，目前達到十年來最低水平。
例如，在曼哈頓，租金中位數跌至每月2700美元，這是該街區自2010年開始營業以來最便宜的住房價格。相比之下，在2020年第一季度以及疫情爆發前夕，平均租金的要價當時上漲了700多美元，至每月3417美元。
在布碌崙，租金中位數同比下滑10%至2,390美元，為2011年以來的最低水平。皇后區的房價跌至1999美元，這是他們八年來首次跌破2000美元。該行政區的租金同比下降10.5%。這些報告中，StreetEasy不包括布朗士和史坦頓島。
穩租房也空置
Patch網站報導了一個案例，一位名叫提斯（Ian Tice）的技術工作者原本住在曼哈頓下東城一個租金管制的一居室，今年2月他從這個破舊的小公寓搬到了東村的一個新地方，那裡配備了更多現代電器和新浴室，還有室外空間，並配有內置洗衣機和烘乾機，但每個月租金要多花200美元。
他對Patch說：「這顯然不是不值一提的變化，卻是在舊公寓的價格範圍內。我認為這是獲得真正一筆好買賣的最後機會。」
提斯的案例並不是個別現象。紐約市房地產博覽會4月7日舉行的線上論壇上，奧圖爾（Eileen O’Toole）法律辦公室總裁奧圖爾表示，根據去年12月他們的調查，穩租房房東的營業收入下降了約22%，大約為35億美元。但是拖欠的租金僅為11億美元，有24億美元房租收不到是因為「人去樓空」，所以最大的問題是穩租房空置。
以前專家總把紐約市的「租金管制樓」比擬為「金礦」。這類房子租金價格低廉且上漲幅度受限，租金通常比市場價便宜數倍，一旦租客與房東簽訂合同，租客的利益就受到法律保護，這保證了低收入的人能繼續生活在寸土寸金的紐約。
因此「租金管制樓」通常都很穩定，只有房東「逼遷」、房客偏不搬走的新聞，很少有房客會主動放棄這麼便宜的房子；房客不單不搬，還要讓家人獲得該穩租公寓的居住繼承權。所以大批「穩租房空置」確實是少有的現象。
房東空置房仍然高企
紐約市房客的「最後機會」將持續多久現在還未知。根據房地產服務公司UrbanDigs在4月23日發布的統計數據，曼哈頓超過50%的出租公寓有意空置。房地產界將這種空置的公寓稱為「倉庫」（warehousing），UrbanDigs報告稱，房東目前在曼哈頓「倉存」的公寓數量是疫情前「倉存」數量的三倍多。
「紐約小房東」組織自去年5月就發布報告，由於租金拖欠率增加，使得一些房東計劃將其空置的出租單位空置防止進一步損失。56%的房東計劃將其空置單位從租賃市場上撤下。到今年2月，疫情爆發已一年，布碌崙和皇后區寧願空置房子的房東均達到50%，原因是被租客拖欠租金「嚇怕了」。
「紐約小房東」組織的何德鄰說，租屋單位空置的現象，顯示房東對疫情下租客履行租約沒有信心，是對未來沒有信心；並且各房東收取租金的努力或成果，都無助於提高其信心，其成員間的計劃空置房比率仍然高企。
租金下降 一些房東開始讓步
但由於疫情後大量中產階級和富人逃離紐約，全紐約市都有大量的出租公寓，租金下降只是時間問題。不過，租金跌幅最為劇烈的，通常是人口流失最多的高收入地區。
根據紐約房產租賃網StreetEasy數據，曼哈頓中城區的租金中位數跌幅最大，為2895美元。與去年同期相比下降了14.8%。緊隨其後的是上東區（Upper East Side），同比下跌13.9％至2400美元。
在北布碌崙的黃金地段，這裡是時尚的威廉斯堡和格林波因特的所在地，房客可以找到一居室公寓的中位數價格為2500美元，這是該地區十多年來的最低價。在皇后區西北部，該行政區最昂貴的子市場（包括長島市，阿斯托里亞和森尼賽德）的租金同比下跌9%，至中位數1800美元。
一些房東開始讓步，例如曼哈頓房東提供一個月的免租，或者免收停車費，以吸引租房者回來；或者免收部分欠租，以留住現有租客。
「紐約小房東」日前報告，在過去的六個月中，向合格租戶提供高達25%的拖欠租金優惠的房東比例，從2月的67%到3月的68%大致相同。儘管故意空置率下降到44%，但3月份是連續第二個月，空房不招租的房東比空房在招租的房東為多。何德鄰解釋，之前的「計劃空置率」只是房東口頭上宣示，現在則是付諸行動，的確有空房而不招租。
住房法庭不開 房市無法回暖
那麼，紐約市的租金會繼續下降嗎？房產租賃網StreetEasy顯示，市面上的出租單位數量是推動租金下降和優惠激增的關鍵因素之一。在第一季度，曼哈頓和布碌崙的租房庫存（rental inventory）是2020年第一季度的兩倍多。皇后區的庫存增加了97%。
何德鄰說，疫情發生前，紐約市的春季秋季開學屬於租房的旺季，房價在開學前會一直上漲，但現在提振租房需求的國際學生被困在國內，線上學習成為常態，而房地產市場流動性最高的群體——年輕的租房者，也隨著遠程辦公，發現他們住在紐約市的理由變少，租賃市場已經發生了變化。
紐約租房市場何時才能回暖？何德鄰說，房市要復甦，首先住房法庭需要重開，否則「誰會簽長期租約？」
