纽约迎来了鹅毛大雪的一天。由于交通出行问题，笔者今天也被要求在家休息。所有纽约市公立学校也关闭了一天。根据昨天晚上我区议员牛毓琳小姐的邮件，今日换边停车条例停止执行，但是计价器照常收费。
（上图来源于牛小姐的邮件，版权归属原作者）
但是有一批人，今天、明天可能要忙得不亦乐乎了——纽约的各位房东们。闲来无事，笔者就来给各位房东科普一下，如何在雪天防止门前跌倒受伤的人状告赔偿。
在纽约，房屋所有权人，也就是我们通俗说的房东，有义务保证他们的不动产处于合理安全的状态。但是天要下雪，无人能挡，单纯在房屋附近有雪并不能直接导致房东的责任。冰雪必须累积到足以导致危害的程度。即便是这样，法律也给予了房东合理时间去处理这样的危险。
法律规定，房东要么自己造成了冰雪堆积的情况，要么明知堆积的情况而不处理，在这种情况下，房东才有可能被追究责任。
所以，第一条，笔者要提醒各位房东的就是，不要自己制造冰雪的堆积。有的读者要说了，“这个律师真有意思，难不成雪是我让它下到哪里就下到哪里的么？” 显然，笔者不是这个意思。笔者所要提醒房东的是，如果你出来铲雪，务必在铲雪和倾倒积雪时，确保处理安全，没有因为自己铲雪而另外造成房屋及周围的危险。例如，倾倒积雪于楼梯附近，阻塞人行道导致行人绕行，或将人行道的积雪铲于车道之上，都是不可取的行为。
（上图来源于网络，版权归属原作者）
第二条，危险必须是通过常人观察而容易辨认的。也就是说，如果如果冰雪的危险，常人不通过仔细观察就难以辨认，则房东也没有义务对发生的伤害负责。
说到这里，笔者也提醒一下在雪天以后摔倒的行人。冰雪证据一般当日就会灭失，如果当日不将冰雪的情况和房屋周围的情况进行拍照，那么则很难证明责任，为日后赔偿增添了许多困难。
以前笔者见过一些文章关于“黑冰(Black Ice)”的评论，认为在“黑冰”上摔倒即可以获得索赔，其实并不其然。相反，“黑冰”恰巧是房东免责的理由之一，因为“黑冰”本身的属性即难以通过普通观察而被发现。冰雪本身的颜色、厚度、摔倒的时间、房东是否在规定时间内清扫、房东清扫的过程，在责任认定时都将作为整体因素而考虑。
（上图来源于网络，版权归属原作者）
第三条，同时有意思的是，如果危险十分明显“open and obvious”，任何普通人都可以轻易发现并避免的，房东也将可以减轻责任。当然，这里也要提醒房东，即便是十分明显的危险，那也是危险，房东依然没有完全履行其义务，故也不能在发生事故时完全免除责任，但可以减少赔偿的数额。
第四条，千万不要在下雪进行时（Strom in progress）铲雪。因为在纽约，下雪时，房东没有义务对积雪进行处理，如果有人在你门口摔倒，那么在绝大多数情况下，也无法获得赔偿。但是，如果你在下雪时进行清理，造成了雪的额外堆积，从而导致路过行人受伤，则仍然需要负责。
在这里，务必提醒各位，纽约市规定，积雪必须在雪停之内4小时进行清理；如果在下午5:00pm至8:59pm之间停止，必须在14小时内清理；如果雪在夜晚9:00pm后停止，那么必须在第二天早上11点前进行清理。
If the snow stops falling between:
• 7:00 a.m. and 4:49 p.m. - you must clear within four hours
• 5:00 p.m. and 8:59 p.m. - you must clear within fourteen hours Example: If the snow stops falling at 7:00 p.m., the owner, lessee, tenant, occupant or other person in charge of any lot or building has until 9:00 a.m. the following morning to clear.
• 9:00 p.m. and 6:59 a.m. - you must clear by 11:00 a.m. the next day
最后，有些房东以为，雇佣别人帮你铲雪，如果铲雪的人没有铲干净便和你无关。此大错特错，谁应该对铲雪负责和谁应该因铲雪造成的伤害负责，是两个概念。房东对于被侵权的一方的责任是不可免除的，相反铲雪的雇工或者公司则没有义务对行人负责。雇工或者公司没有将雪处理干净，仅仅违反了房东和铲雪者之间的合同关系。同样的道理也及于你的租客。如果租客没有铲雪造成行人的受伤，依然是房东的赔偿责任，但租客可能因没有铲雪也被纽约市罚款。所以，在房东在签订租约时，务必聘请专业的律师将合同梳理清晰，并且确认租客购买有效的责任保险。
附纽约市罚款规定：
Homeowners, property managers, businesses, or others, who do not comply, can face fines of:
• $100- $150 1st Offense
• $150- $350 2nd Offense
• $250- $350 3rd Offense and subsequent
每周常规社区免费咨询（free consultation）
【周一】布鲁克林金皇廷二楼，618 62nd Street, Brooklyn, NY 11220
【周三】三江公所二楼，25 Division Street, New York, NY 10013
【周五】安联保险二楼，36-40 Main Street, Flushing, NY 11354
每周广播（您开车时的安全贴士）
【周二】AM1480电台，4:00pm - 4:30pm
【周三】AM1380电台，5:00pm - 5:30pm
【主播】宋大维先生
黎保利律师事务所（Caesar & Napoli, P.C.）
地址：233 Broadway, 23rd Floor, New York, NY 10279
电话：（212）226-2100
24小时热线：（646）733-8050
吴圣洋律师：（917）868-7948
微信公众号（WeChat Offical Account ID）：caesarnapoli
