对大多数购房者和投资人来说，决定买房后的第一步就是选房。在美国，也有我们平日所说的房屋中介服务，中间人通过买卖房子和租售房子赚取佣金，这个中间人叫做房产经纪人。

　　有读者问：我认为房地产中介服务与实际产品不同。我可以触摸到一样产品，检查它、根据说明使用它、“测试”它是否有效。然而，在法律文件之外，很多房地产提供的中介服务都是口头的。我不能以传统意义来“测试”。如果从几名房地产经纪人中挑选出一名最靠谱的，有哪些诀窍吗？怎样才能挑选出一名好的地产经纪呢？

　　回答：整个房地产过程中发生的大部分沟通都是口头的。在美国，与地产经纪人的电话和面对面交谈通常发生在最关键的环节，例如房屋展示、讨价还价或上市演示。

　　据报道，相比于中国的房屋中介，美国地产经纪人可以说更深入参与购房流程。经纪人主要通过三点帮助购房者完成交易。

　　一个是帮助购房者根据购房目的了解本地的学校，社区特点，市政规划等；

　　另外，美国的房产大部分为独栋别墅，每个房子都不一样，所以要求经纪人了解房屋结构，可以给用户提供建议；

　　最后，也是最重要的一点，有经验、优秀的房产经纪人是房价谈判的专家，可以计算房屋的市场价值，与对方经纪人进行价格谈判，撮合交易。

　　在此之前，如何挑选到优秀房产经纪人呢？除法律文件外，还有其他触手可及的“非口头服务”在房地产过程中发挥重要作用。两个值得注意的例子是竞争性市场分析(CMA)——经纪人评估房屋售价的书面文件，以及房源列表(MLS)。

　　为什么要挑选？

　　挑选经纪人很重要，有两大原因：

　　首先，不同的价值定位会产生不同的售价。全方位的房产数据能使您做出更明智的决策。

　　其次，美国房地产经纪人协会(NAR)于2015年委托进行一项研究，以确定未来对房地产业的威胁。它被称为“危险报告”。当咨询师询问房地产经纪人威胁他们的是什么时，他们回答说：“不靠谱的经纪人群体正在破坏我们的声誉”，并且，“房地产行业充斥着大量兼职人员，未经训练、不道德、能力低下。这种知识差距威胁着行业的信誉。”

　　将“靠谱”与“蹩脚”分开并不容易。许多抱怨“太烂”的经纪人本身都是外行人，只是他们可能没有意识到这一点。大多数房地产经纪人都是友好的、外向的和社会型人类。他们甚至可能是你的朋友或亲戚。不幸的是，社交、个性和外向特质与能力无关。然而，优秀的经纪人具有类似的特征，那么选人时如何来区分良莠呢？

　　在雇佣他们之前挑选能最大限度地减少房地产交易中涉及的众多风险。而且，是的，它需要买家/卖家方面的警觉和努力，特别是当涉及到数万美元的潜在风险时，选人必不可少，非常值得花费时间。

　　如果一位经纪人连持牌证明都无法查到，那把他排除在外也是可以理解的。

　　美国对房地产经纪人员执照的核发有严格规定，房地产经纪人员每年必须接受再教育，执照每2年申请重新换发。

　　何时挑选？

　　挑选发生在会见经纪人的过程中。许多经纪培训都围绕着客户转化率的前景展开。所以当你参观房子时； 当您通过电话联系推荐人时； 或在面对面的访谈中，测试就开始了。筛选是非常低调的，涉及请求具体的MLS数据、审查他们的CMA可交付成果，或者跟进经纪人之前做过的承诺或声明。

　　怎样挑选？

　　市场对比分析法(Comparative Market Analysis，CMA)：该方法主要对已挂牌上市房屋和同一地区的类似房屋价格进行对比评估。在不披露您的理想房价的前提下，询问每位经纪对房价的看法。这样，你可以了解市场能承受的最高价格以及您考虑范围内的最低价格。好的经纪人会把时间投入到“可交付的CMA”中，给出社区正在出售的其它房屋和价格调整等一系列数据，从中比较差异。你会以书面形式读到他们的想法和原因。

　　房源共享系统(MLS)：MLS系统是属於地区的经纪人协会所组成，它涵盖了一定的范围，在同一地区的MLS系统里面的经纪人可以看到所有上市的房子，这种功能也扩及到可以让客人看到房屋的信息。你需要告诉每位经纪你所考虑的价格范围和你所在地区的MLS市场数据。向他们询问实际的MLS数据，显示过去一年中有多少类似房屋出售过，有多少房源已过期或仍在销售。要求查看12个月的所有邻里销售情况。当您为房屋定价或处理要约时，知道它是买方、卖方还是平衡市场是有帮助的。

　　经纪人自我陈述 ：每位经纪人都可能毛遂自荐。他们会提出很多说法，例如“我专注于这个领域”。他们可能会答应给您发送一些您需要的信息，或者给您打电话。如果你做笔记和跟进，你可以验证他们说过的话和后续的实现能力。