近日,与美国房地产市场表现相关的一些数据出现回调,被市场人士认为是房地产市场降温甚至出现拐点的迹象。同时,美国房地产市场目前仍在高位运行,且利率水平处于低位,市场虚火要彻底消除,仍需政策和环境因素配合。

综合北京《经济参考报》、上海第一财经报道,全美住宅建筑商协会(NAHB)8月18日数据显示,8月NAHB房产市场指数降低至75,是2020年7月以来的最低点,去年8月时该指数为78。这一指数是以对14万个协会成员的月度调查为基础,评估当前和未来六个月新屋销售的市场状况以及新屋的潜在买家人数,可以反映购房者的意愿,提供有关美国短期住房市场信息。从指数组成部分看,当前的销售状况下降了5点至81;潜在买家的流量也下降了5点至60;未来6个月的销售预期为81点,与前一个月持平。

18日公布的数据还显示,美国7月房屋开工下降7.0%,年率为153.4万户。其中,东北部、中西部和西部的房屋开工下降,但人口稠密的南部地区上升。在楼市中占比最大的独栋房屋开工下降4.5%,年率为111.1万户。多户房屋开工骤降13.1%,年率为42.3万户。路透社报道称,美国商务部18日发布的报告显示,建筑许可在连续三个月下降后反弹,但增长仅出现在波动较大的多户住宅领域,这对缓解推高房价的严重住房短缺无济于事。7月获得建设许可但尚未开工的房屋数量为有记录以来的第三高,表明建筑商对开始新项目仍犹豫不决。

富国银行高级经济学家马克·维特纳表示,“毫无疑问,房屋开工已经触及了某种短期上限,房价急升降低了人们的承受能力,并导致认为现在是购房好时机的消费者比例创纪录的下降。”

据悉,导致房地产数据显现降温迹象的原因主要是建筑商正面临着材料和劳动力成本的持续上升,这使得新建房屋的价格不断上升,房价飙升带来的住房可负担性下降、贫富分化加剧等负面影响正逐渐显现。在4月初至6月底售出的新房和现房中,超过56%是收入在美国中位数7.99万美元的家庭可以负担的,这大大低于2021年第一季度的63.1%,也是自2012年第一季度以来的最低可负担水平。NAHB主席查克·福克认为,由于较高的建筑成本,一些潜在的买家正在经历冲击,政策制定者需要找到供应链问题的长期解决方案。

图为得克萨斯州休斯敦地区的在售成屋。(图片来源:中新社)

尽管数据显示美国房地产市场有降温迹象,但目前美国房价仍然处于较高位置。

美国房地产经纪人协会公布的报告显示,2021年第二季度,全美现房销售价格中位数同比增长22.9%,创下53年以来最大涨幅。分析指出,低利率政策和疫情所带来的居家工作,刺激了对住房的需求,但待售房屋数量较少,这是导致房价上涨的主要因素。数据表明,美国90%的大都会地区房价都在持续上扬,表明这并非特例,而是全国性的现象。

促使房价上涨的一个原因是,美国贷款利率达到了历史最低值。这对一些购房者来说是不容错过的时机。此外,新冠疫情使美国本就面临的住房短缺问题严重加剧。还有一个影响因素是建筑工人紧缺。建造商希望提高产能,但却需要面对招工难题。

在需求强劲、供给不足的双重影响下,美国房价一路走高。这对售房者来说是利好消息,但却给潜在的首次购房者构成了巨大的挑战。

对于美国房价上涨,专家分析认为,除了疫情带来的需求推动外,联储会超低利率与政府高额新冠肺炎疫情补贴为购房者提供了充足资金支持,这是美国房价持续上涨的最大动力。美国的借贷成本一年多来一直处于历史低位,助长了疫情期间的房价涨势。火热的房地产市场使得建筑商类股票也一度成为市场宠儿。

目前,市场普遍预期联储会今年有可能开始缩表,明年底将收紧货币政策,启动加息,美国的利率水平仍会在一段时间内处于低位。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹预测,因库存紧张,美国房价在未来仍有可能上涨,预计在明年底增速会放缓。