有越来越多的朋友参与了房贷投资。相关的风险控制手段，从理论上讲，看看评估报告、负债率和信用报告这“老三样”，也就差不多了。
但是，在实战中，特别是现在地产市场比较乱的情况下，这“老三样”可就不行喽！
万一评估报告不靠谱怎么办？
评估报告的基本原理，是找到类似的参照物业，根据这些物业和待评估物业的差异作调整后，得到待评估物业的市场价值。因此，“道高一尺，魔高一丈”，评估报告一般从以下方面来“注水”：
参照物业“乱点鸳鸯谱”。最近看到一个评估报告，北约克的房子，评估价是185万，但是2017年6月1日的买价167万，等于是上涨了10%，和市场的走势完全相反呀！仔细一看，待评估物业是个Backsplit户型的，评估员找的参照物业都是两层楼的（当然也就更贵），偏偏不选最近成交的一个一条街上的Backsplit户型（成交价150万左右）作参照物业，真是其心可诛呀！
不做时间调整。大家知道，从“4-20”以来，房市是走弱的，独立屋跌得最多，特别是2017年5、6、7、8四个月，跌得最厉害。但是有些评估报告，把很多去年初成交的物业选作参照物业后，根本不做时间调整，结果导致估价多了至少15%。
乱调整。比如有个Aurora豪宅的施工贷款的评估报告里面，说这个物业地的面积大（其实一定面积及以上的地就没有什么价值了）、地下室超装修豪华（图纸里面根本就没有这一项），硬是把评估价拔高了80多万。
万一信用报告不靠谱怎么办？
一个极其重要的经验：看人不能光看信用报告！信用报告不能光看信用分！
比如，以前见了一个“富婆”，开好车住大房子还雇菲佣，信用分也还行。但是一仔细了解，问题一大堆：以前公司逃税被CRA告上法庭，现在还整天想着作假账，还时不时拖欠员工工资；自己还在打离婚官司，资产能不能保住都难说。
又如，有的borrower的性格有严重缺陷，比如“眼高手低”、“小姐脾气丫鬟命”、性格暴躁、做事冲动不计后果，等等，往往会把自己的生活、工作和财务搞得一团糟，也需要咱们lender警惕。我原来遇到过一个自命不凡的borrower，在我们面前把他太太（原配，给他生儿育女了的）像丫鬟一样户来喝去，一句话不中听就骂骂咧咧的，对这种爷咱还是敬而远之为上吧。
还有，一位borrower的信用报告，信用分接近680，可是在最近3年恶性欠款一大堆，连银行房贷都敢连欠半年多。问她现在哪里高就、收入如何，她回答“小企业的office manager，年收入12万”——你信吗？
反过来讲，假如有位理工男没有任何恶性欠款记录，只是因为没经验到处shopping around而频繁查信用报告，而导致信用分很低——这位其实很可能是个好人哦！
万一负债率不靠谱怎么办？
不知道怎么搞的，不少borrower和项目介绍人在谈房子的负债率的时候，老是在房子有多少负债上打马虎眼儿：
明明房子上已经有了一贷二贷甚至三贷，却跟你信誓旦旦地保证“只有银行一贷，你要贷款的话负债率低得很”。
明明房子上除了银行房贷，还挂了大额的Home Line of Credit，却刻意隐瞒Home Line of Credit。
如果咱们的钱是一贷或二贷且负债率不高，但是后面如果还跟了三贷和四贷，那borrower的利息负担是非常大的，也有风险。
总之，“道高一尺，魔高一丈”，又云“大城市里面坏人多”，大家一定要小心啊！
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