商業地產和住宅地產買賣最大的一個不同，就是購買商業地產的「盡職調查」需要花費很長時間，「這筆交易能否繼續，很大程度上看『盡職調查』做得好不好」。

在盡職調查中，需要了解產權情況；之前是否有畫圖、土地的環境評估；之前銀行的估價；目前所有的租約、租金收入有多少；物業內有哪些設備，有哪些許可、建築商對設備設施的保修單；清潔公司的協議等等。「這些文件、許可，賣家要全部收集，然後交給買家，讓買家去審查；買家看完後，大概就可以估算出每個月出租收入有多少，支出多少，得到一些最基本的財務上的信息；知道到底是否能賺錢，設備是否有保修。如果很快就需要更換設備、設施的話，買家可能考慮是否划算。」

另外還有環境評估，土地是否有油污或深度污染，水質調查、排水道往哪裡走等等，「如果水質有污染或者沒有排水的地方，排污要接到很遠，都可能影響買家以後建設的速度，以及能否達到預計的經濟效益、賺到你想賺的錢。如果盡職調查所得出的結果不理想，銀行的貸款額度也可能會大大減少。」

商業地產多少有一些債務所帶來的「留置權」，買家無疑希望有乾淨的產權，所以賣家需要把與物業產權相關的麻煩處理掉，而這個步驟所需時間比較長。

另外，商業物業的產權報告比住宅物業要詳儘很多，所追溯的時間也比較長，也要看之前的轉手是否順利。

位於法拉盛的「美國地產學校」每週日下午1點半通過Zoom舉辦免費公開課，歡迎地產經紀及需要買賣房產的人士參加，詳情請登陸：https://zh.itraining.nyc/insiderlive。◇