先说看房那些苦

近几年来，我常常接到中国同胞在美国打電话给我，说他们此时在某某城市，问我能否马上带他們看看房。这就是一点都不了解美国房地产市场行情，以及美国经纪人制度的表现。

这里我想花时间解释一下，在美国，经纪人是如何带人看房的。

首先，美国的各州都有一个或几个当地房源的系統(Multiple Listing Service)，简称MLS，它是一个功能強大、权威性很高的房地产綜合信息平台。目前南加州的所有城市共享一個MLS系統，经紀人们只要是繳纳了会员費都可以使用这个系统，当经纪人与卖家签订卖房合同后，必須在三天內把詳細房屋信息输入MLS系統里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里挂在门外。当买方经紀人帶买家看房時，根据MLS上每棟房子的要求，用电子密码，就可以打开钥匙盒取出钥匙。在打开钥匙盒的一瞬間，卖方的经纪人就会收到一封电子邮件，通知是谁在什么时间带人來看过房。还有一些细节和经纪人要严格遵守的规则。由于美国二手房买卖占绝大多数，如果卖主还住在屋里的话，就一定要事先預約，決不可以轻易开门进入。

由此可见，南加州的所有经纪人都拥有相同的房源，可以帶买家看所有的上市屋。经纪人分别和买卖双方签订代理合同，买方或卖方原则上应选定一个自己信得过的经紀人。腳踏两只船的买家不仅得不到任何好处，而且还会失去经紀人的信任，有谁会为那些不尊重自己工作的买家尽心呢!

中国买家的奇葩事

美国金融危机以后，在过去的四五年里，从中国到美国买房投资的人一波接着一波，这对懂中文的美国华人地产经紀人来说，无疑是件鼓舞人心的好事。买家大多來自北京，上海，深圳和广州这些国内一线城市，因为在这些城市，一套公寓的价格就可以抵得上南加州一栋独立別墅了。但是他們大多數人不了解美国房产交易的规则。美国很大，这些买家有时候连具体要在那个洲，那个城市买房都不能确定，即使确定了，南加州也有几百个城市，东南相距也有两个多小時的车程。这些同胞大多以旅遊的形式赴美，走马观花在美国各大城市看看。有些人清楚，在美国，只要提买房，地产经纪就会免费带着看房。所以他们每到一个城市就联系当地的经纪人帶他們看房，大部分人来美国也就只买一栋房而已，可想而知，很多经纪人就成了他們的免費导游。給这些当地华人地产经纪带来很多苦恼和无奈。

几年前，我搬家來到和尔湾市相邻的新港海滩市后，就经常收到来自中国的买房投资者的电子邮件和电话，开始时我忙得不亦乐乎，我來美国二十多年了，深感多数美国人，包括当地美国华人，他们大都诚信本分，遵紀守法。大家以诚相待，尽力做好自己份內的事，不耍滑取巧，我自己也是这样处事的。所以我很感谢那些給我來邮件來电话想要买房的人，感谢他们信任我选择了我。我开始耐心地給所有人回信，回答各种問題，包括与房地产买卖不相关的问题，为他們发送不断更新的房源信息。

不分周日周末带人看房，答不完的问题，看不完的房子，結果，我的成交量少的可怜。付出的多回报微乎其微，还常常遇到一些无比傲慢的同胞，还有提出要傭金回扣的，脚踏两只船的，幸幸苦苦带他们看房，帮他們找到了滿意的房子后，他们却去找亲戚朋友去下单，等等这些奇奇怪怪的人，这些人在把金钱和生意帶来的同時，也把在母国的一些习气帶到美国，我有一个从台湾来的老朋友，她拒绝为所有大陸來的买房人服务，说他們毫无信用可言。我想她一定是受到了很多的刺激。

这样的买家让人无奈

有一对夫妇，送女儿來洛杉矶上大学，开始他们非常诚恳地要我帮他們的女儿在大学附近找房子, 預算在一百万美元左右，需要贷款。我先給他們介紹了贷款人，又花了很多帮他们找房子，每天开车去很远的地方接送他們，带他们看房子，连续在不同的城市看了几十天的房子，终于看中了几栋，说回去商量以后給我結果，几天以后我打电话找到他们的女儿，她支支吾吾说她父母改变了主意，这次不打算买房了，就下来他们消失了，连一句话都沒有留下。

几个月以后，我从他们的贷款人那里发现，他们已经买下了我帶他們看过的一栋房，是直接从卖房经纪人手中买的，我当时很想骂娘，最后想想算了。他们其实本以为这样做可以节省一笔钱，可事实是：买方经纪人的佣金是由卖方支付的，而且在卖家和卖方经纪人签订卖房合同时，就预先签订好了佣金总数，如果买主直接找卖方经纪人交易，卖方经纪人就得到双份佣金，而且卖方经纪人首先要代表卖方的利益。必要时要牺牲买方的利益。这样的买家不但让自己的经纪人白辛苦，损害经纪人的利益，自己也沒有得到像在中国跑单那样的小便宜，反而把自身利益置于无保护状态，也以身作则教坏了将来有可能在美国生活的女儿如何撒謊，如何贪图自身的小便宜而不尊重別人的工作。

有一次遇到这样一位买家，说他的钱已经全部从中国汇到位，准备买房。之前他曾经来过美国，要我帶他看房，我沒同意，因为那次他不能出示资金证明。这一次，我就帶着他和他的儿子看了很多，其中看中了一套全新房，完全符合他们的要求，价格也在他們的預算以內。他说回去和太太商量以后再定，我开车一个多小时把他们送回酒店。

第二天他來电话，说他太太认为太貴了，要是能降低一万他們就买了。我实事求是告诉他，那儿的新房很抢手，开发商一分钱都不会降，这房子很快就会卖掉。他说：你能拿到不少佣金嘛，能否给我們贡献一万美元，听到这话，我简直哭笑不得，手里一百多万现金，竟然盯着我这点佣金，新房的开发商支付給买方经纪人公司的佣金是百分之二，扣出公司提取的分成，以及費用和稅，到手的佣金刚刚百分之一，加上汽油，和其他开销，剩下到手也不到一万块。这有天理吗？

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再说经纪人的报酬

目前在美国二手房市場，单方经纪人的佣金大約在百分之一点五到三之間，根据市場的供需情況和卖方的情况來定。佣金直接支付给经纪人所在的公司或Broker，公司分成大約百分之二十到五十不等，剩下的还要要支付聯邦和加州所得稅，保险費，公司的监督审核费，加盟费和律师費等等。

在加州买新房，经纪人只需要第一次帶着买家去看房，看中房后，剩余手续交給卖方就成了。可是自从中国的买家来了以后，经纪人的工作范围就扩大了，二手房不说，买新房的客人，不仅要帮他們翻译和解释那些厚厚的合同和文件，还要翻译买卖双方方之間的邮件和其他文件，陪他們去设计中心选择不同的裝修材料，找保险公司，房屋检查，开通水、电、气和垃圾管理公司，提供学校以及各种各样在美国安家有关的信息和情报等等，这些本来和买房不相干的，自己应该去做的事。当然，感謝那些信任我們的人。帮助那些对美国不了解，英文无法沟通，但彼此相互尊重客户，珍惜别人工作的同胞，这是非常愿意帮忙的。但是，我们有一些同胞，你无论幫他們節約了多少錢，做了多少分外的事，他们都觉得理所应当，是欠他們的!

仅以此篇献给全美国辛勤工作的华人地产经纪人。